En medio de complejo escenario inmobiliario, Toesca venderá activos por más de US$ 260 millones

No prosperaron las condiciones para una prórroga de dos años en la duración del vehículo de inversiones, ya que 5% de los aportantes optó por acogerse a retiro.
En medio de un mercado inmobiliario que atraviesa un momento complejo, con baja demanda, restricciones de financiamiento y escasez de nueva inversiones; está próximo a comenzar uno de los procesos de ventas de propiedades de mayor magnitud en el país.
Esto porque a su completa liquidación deberá salir el fondo de inversión Toesca Rentas Inmobiliarias, administrado por Toesca, luego de que no se concretara la prórroga de duración de este vehículo de inversiones por dos años más, hasta 2026. Si bien en asamblea de aportantes del pasado 28 de marzo se aprobó el aplazamiento, un porcentaje minoritario –pero superior al 5%– decidió ejercer su derecho a retiro, lo que terminó luego con el fin definitivo de este fondo que comenzó en junio de 2017 y cuyo plazo de expiración estaba previsto para el pasado 30 de abril.
La administradora del fondo había planteado a los aportantes extender en dos años el período de duración del fondo, porque visualizaba mejores condiciones de comercialización –incluyendo mejor panorama de tasas de interés– en un par de años para los activos del fondo, principalmente oficinas y centros comerciales.
Pero la propuesta no avanzó como lo esperaba Toesca, que pretendía que ningún aportante ejerciera derecho a retiro. Ahora, el fondo debe salir a vender los activos inmobiliarios por más de US$ 260 millones, en un plazo que deberá zanjar la asamblea de aportantes el 30 de mayo.
Entre los aportantes están las corredoras de bolsa de BTG Pactual Chile, Bice Inversiones y LarrainVial. No fue posible obtener comentarios de esas firmas. En Toesca indicaron que ninguno de los inversionistas institucionales estuvo dentro del 5% que se acogió a retiro.
Activos y el ambiente
Entre los activos inmobiliarios destacados del fondo están sus participaciones societarias en los fondos que, por ejemplo, tienen el edificio de oficinas de Apoquindo 4501 –que construyó Paz Corp y que tuvo otros dueños antes– y la Torre A de Parque Titanium, arrendada a Scotiabank. Se suman, entre otros, las propiedades comerciales Paseo Viña Centro, Paseo Machalí, una residencia de adultos mayores, bodegas y el edificio Apoquindo 3001.
Según un documento de Toesca Rentas Inmobiliarias –de enero de 2024–, el fondo tenía préstamos bancarios por $146.233 millones y la rentabilidad bursátil de este vehículo de inversión era negativa en todas sus series, desde que comenzó.
Algunas firmas de asesoría inmobiliaria consultadas por el tema afirmaron que se está empezando a mover el mercado en cuanto a los paquetes de propiedades que se podrían poner a la venta. En el sector señalaron que se trata de activos de alta calidad, pero que podrían sufrir un castigo en el precio, debido a la coyuntura en la que saldrán a ofrecerse si se define que ello sea en el corto plazo. Esto porque los compradores hoy no abundan y el financiamiento está caro. Agregan que para 2026 –año al cual se esperaba prorrogar el vencimiento del fondo– hay mejores perspectivas económicas de negocios bajo un nuevo gobierno.
De todos modos, desde Toesca aseguran que el fondo saldrá a vender de forma ordenada sus activos en un plazo razonable.
Argumentos de Toesca
La administradora señaló en un documento de marzo, con motivo de la asamblea de aportantes, que el fondo tiene una vacancia de cerca de 10%, concentrada en los edificios de oficinas y en un centro comercial en Curicó. Indicó que las torres de oficinas están en el eje Apoquindo y el sector de El Golf, pero reconoció que el mercado se ha visto afectado tras la pandemia por el trabajo remoto, “lo que ha llevado a empresas a disminuir el metraje de las oficinas que arriendan”.
Añadió en dicho texto que el edificio Apoquindo 4501 “enfrenta un desafío relevante para los próximos dos años, puesto que vencen contratos que estimamos podrían renegociarse a la baja producto de que hoy sus rentas están por sobre el promedio de mercado. Sin embargo, a partir de 2026 comenzarán a vencer, en mucho mayor proporción, contratos que fueron negociados en su mayoría en los últimos tres años, en que el mercado estuvo muy desafiado por mayor oferta y poca demanda; estimamos estos contratos tienen probabilidad de renegociarse al alza, por encontrarse a tarifas que estimamos bajo mercado (…). Lo anterior sugiere que el momento de vender dicho activo debería ser no antes del año 2026 e incluso 2027”.
Respecto del centro comercial de Curicó –adquirido en 2019–, Toesca señaló que en el documento que “es un activo aún inmaduro, que está en pleno proceso de arrendamiento, y que requiere de tiempo para llegar a su estabilidad”.
La administradora agregó que “considerando lo anterior y la situación del resto de los activos del fondo, proyectamos que el NOI (ingreso neto operacional) del fondo debería subir de 305.000 UF el 2023 a niveles de 348.000 UF a 2026, de la mano de una disminución de la vacancia”.
Por otro lado, Toesca indicaba que se espera que las tasas de interés disminuyan paulatinamente y que tipos de interés más bajos redundan en una expectativa de precio más alto al momento de vender los activos.

Fuente: El Mercurio