Fuerte alza en precios de arriendos en el Gran Santiago: han subido hasta 53% desde antes de la pandemia

Hoy, arrendar un departamento de 1 dormitorio y 1 baño en Las Condes cuesta $707.645, 14% más que hace un año. La misma propiedad rentada en Providencia vale $563.904 (10% más) y en Ñuñoa $453.335 (6% más caro). En el mercado aseguran que los precios de los arriendos se han estabilizado en los últimos meses, con una variación anual real de 8,1% en promedio para departamentos. En su último IPoM, el Banco Central alertó de las alzas en los arriendos de propiedades.
En la página 27 del último Informe de Política Monetaria (IPoM), correspondiente al mes de marzo, el Banco Central (BC) puso de relieve una inquietud que no había explicitado en reportes previos. ‘En el último mes, también se observó una aceleración importante en servicios, aunque concentrada en un número acotado de productos, entre los que destaca el precio del arriendo. Este último marcó una elevada variación mensual en febrero, más allá de los patrones usuales de indexación a la inflación pasada, la que será importante monitorear para comprender mejor sus causas y determinar su persistencia’, recalcó.
El instituto emisor precisa que el arriendo es el producto con mayor ponderación (7,2%) en la medición del IPC. ‘Además, es parte del IPC sin volátiles y de otras medidas de tendencia inflacionaria’, subrayó el ente emisor al ser consultado por este medio.
El BC explica que en febrero pasado, previo a publicarse el IPoM de marzo, ‘los precios de los arriendos tuvieron un aumento (1,7% mensual) por encima de lo observado en los meses previos, que se alejó de los patrones usuales de indexación de los arriendos a la inflación pasada’. Dado lo anterior, agregó, ‘resulta importante evaluar las razones detrás del aumento de los arriendos en febrero y monitorear su persistencia en el tiempo. En todo caso, en marzo, el precio del arriendo mostró una variación acorde con patrones habituales de indexación’.
Una preocupación que también existe en el mundo privado, donde se palpa una escalada de precios desde antes de la pandemia. ‘Los valores de los arriendos y sus volúmenes se han visto afectados por variaciones no habituales para un mercado en ‘régimen’, como podría haber sido antes del 2020′, expresa Sergio Bunster, presidente de la Asociación de Corredores de Propiedades (Acop). Y enumera las principales causas del alza de los valores para rentar propiedades: menor compra de viviendas, debido a un aumento del costo del crédito y mayores exigencias de parte de los bancos para otorgarlos; sumado a la demanda extraordinaria impulsada por la inmigración y la incorporación de multifamily, esto es, inversionistas que adquieren edificios completos y los destinan a arriendo, elevando con ello el consumo por este tipo de bienes, menciona Bunster. A ello hay que sumar los altos niveles de inflación que golpearon a la economía los últimos años.
Al cierre del primer trimestre de este 2024, los precios muestran comportamientos dispares entre las distintas comunas. Así, según datos de la consultora inmobiliaria TocToc, hoy arrendar un departamento de 1 dormitorio y 1 baño en Las Condes cuesta $707.645, 14% más que hace un año. La misma propiedad rentada en Providencia vale $563.904 (10% más) y en Ñuñoa $453.335 (6% más caro). Los precios de arriendo en La Florida y San Miguel también se han encarecido en 6% versus igual período del año pasado.
Pero en sentido inverso, los valores han caído en Vitacura (-9,4%), Lo Barnechea (-8,5%), Estación Central (-1,7%) e Independencia (-1,5%).
Alza de hasta 65% en año peak
El año 2022 marcó un registro histórico para el mercado de arriendo de viviendas en la Región Metropolitana, con una demanda que alcanzó niveles peak. Tanto así que las propiedades ubicadas en comunas del sector oriente de la capital alcanzaban a estar disponibles en el mercado apenas cinco días antes de arrendarse. Y en total, la oferta completa para arriendo en la RM permanecía unos 25 días en promedio. Esa velocidad de ocupación implicó que las propiedades ofrecidas en arriendo también anotaran mínimos históricos, con menos de 3 mil viviendas disponibles en la RM, impulsando de paso los precios al alza.
‘Los cánones de arriendo alcanzaron el valor más alto el primer trimestre del 2022 en términos reales (expresados en UF). Este período coincide con el mayor nivel de liquidez de la economía y una sensación generalizada de alto poder adquisitivo’, asevera Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers.
En esa época y según datos de TocToc, arrendar un departamento de 1 dormitorio y 1 baño —que se considera el más representativo— en Las Condes costaba en promedio al mes $564.552, 32% más caro que un año antes. Ese mismo departamento arrendado también el primer trimestre de 2022 en Lo Barnechea valía $621.322, 52% más que 12 meses antes, mientras que rentarlo en Providencia tenía un valor de $583.475, 65% más que en igual período del año previo.
Para un departamento de iguales características, hace dos años el alza anual fue de 29% en las comunas de San Miguel (con un valor promedio al mes de $309.084) y Estación Central ($252.314), de 28% en Santiago ($283.853) y de 20% en Ñuñoa ($403.702).
Pero desde entonces, el mercado de arriendos se ha estabilizado, y la oferta disponible ha tenido un aumento anual de cerca de 37%, bordeando las 12 mil unidades disponibles —10 mil departamentos y 2 mil casas—, elevando a la vez los plazos de arriendo promedio a 45 días para departamentos y a 42 días en casas, indican en la consultora TocToc. Junto con eso, el avance de los precios se ha moderado.
‘Se ha vuelto al volumen de oferta previo a la pandemia y en precio, lo que hemos podido apreciar es que los arriendos se han estabilizado en los últimos meses, con una variación anual real de 8,1% en promedio para departamentos’, explica Nicolás Herrera, Head of Real Estate Research de TocToc.
En términos reales —descontando la inflación—, los arriendos han caído en promedio 10% desde el valor más alto registrado ese primer trimestre de 2022 y el mismo período de 2024, precisa Colliers. No obstante, comparados con el período prepandemia, los precios actuales reflejan alzas exponenciales.
Por ejemplo, según datos de TocToc, si se toma en cuenta el valor de arriendo del departamento más representativo, que es de 1 dormitorio y 1 baño, en la comuna de Santiago su precio promedio mensual subió desde $241.941 en el primer trimestre de 2020 a $302.223 en igual lapso de 2024. Es decir, su costo aumentó 25% en cuatro años. El alza es de 24% considerando igual departamento arrendado en San Miguel (desde $253.327 a $313.280) y de 32% para la comuna de Ñuñoa (de $344.410 a $453.335). El salto incluso es mayor en Independencia, de 33% (de $207.785 a $276.424), aunque menor en Estación Central, con un avance de 21% en el precio promedio de arriendo (desde $216.324 a $261.681).
Mientras que en las comunas de Lo Barnechea, Las Condes y Providencia se verifica la mayor escalada en los valores para arrendar, con un alza de 53%, 48% y 46%, respectivamente. De esa manera, para arrendar un departamento de 1 dormitorio y 1 baño hay que desembolsar al mes $851.385 en Lo Barnechea, $707.645 en Las Condes y $563.904 en Providencia.
¿Qué esperar a futuro?
El mercado estima que se mantendrá la tendencia al alza. ‘Referente a los arriendos, creo que se está produciendo un proceso de ajuste entre la oferta y demanda, y no veo grandes variaciones en un futuro próximo, donde la rentabilidad que exigirán los propietarios a sus arrendatarios rondará del orden del 5% al 6% anual del precio real de la propiedad’, prevé el titular de Acop, Sergio Bunster.
Tampoco ve grandes variaciones en el precio de las propiedades, ‘considerando que los valores de los arriendos están clara y habitualmente indexados a los valores de las propiedades. Y estas han ido disminuyendo los stocks, no hay nuevos proyectos y cuando las condiciones políticas y financieras se vayan estabilizando, pasarán algunos años antes de poder contar con una oferta adecuada a una eventual mayor demanda (…) Veo un Chile que, después de haber estado entre los top ten de propietarios mundiales con casa propia, vamos en vías de ser un país de arrendatarios’.
Colliers, a su vez, estima que ‘ante la progresiva normalización monetaria propia del ajuste impulsado por el Banco Central, y una vez que las remuneraciones tomen un ritmo de crecimiento en términos reales, los arriendos también se recuperarán’.
Menos metros cuadrados
Además de exhibir un alza de precios, otro fenómeno que se ha verificado es el arriendo de viviendas más pequeñas. Así, por ejemplo, si a mediados de 2022 la superficie promedio de casas que se arrendaba era de 226 metros cuadrados, hoy es de 172 metros cuadrados promedio, precisan en TocToc. Entonces, había 600 casas en oferta y actualmente hay 1.700 viviendas.
En departamentos la tendencia es similar. En 2022, la superficie promedio de arriendo era de 78 m2 y hoy es de 60 m2, donde las comunas de Santiago, Ñuñoa, Providencia y Las Condes concentran el 50% de esa oferta.
‘Hoy, un departamento de 54 m2 en Ñuñoa se arrienda en 16,2 UF/m2 y en La Florida uno de 46 m2 a un promedio de 11,6 UF/m2. Mientras las casas de entre 120 y 140 m2 lo hacen a un precio de 54,3 UF en Lo Barnechea, Vitacura, Las Condes y Providencia’, grafica Nicolás Herrera, de TocToc.

Fuente: El Mercurio