El próximo desastre inmobiliario

El clima severo provocado por las emisiones de gases de efecto invernadero está sacudiendo los cimientos de la clase de activos más importante del mundo, dice The Economist.
Si pensamos en los lugares vulnerables al cambio climático, podríamos imaginarnos arrozales en Bangladesh o islas bajas en el Pacífico. Pero otra respuesta, más sorprendente, debería ser tu propia casa. Alrededor de una décima parte del valor de las propiedades residenciales del mundo está amenazada por el calentamiento global, incluidas muchas casas que no están cerca de la costa. Desde tornados que azotan los suburbios del medio oeste de EE.UU. hasta granizo del tamaño de pelotas de tenis que destrozan los techos de las villas italianas, el clima severo provocado por las emisiones de gases de efecto invernadero está sacudiendo los cimientos de la clase de activos más importante del mundo.
Los costos potenciales provienen de políticas diseñadas para reducir las emisiones de las casas, así como de los daños relacionados con el clima. Son enormes. Según una estimación, el cambio climático y la lucha contra él podrían terminar con el 9% del valor de las viviendas en el mundo para 2050, lo que equivale a US$ 25 billones, no mucho menos que el PIB anual de EE.UU. Es una enorme factura que pesa sobre la vida de las personas y sobre el sistema financiero mundial. Y parece destinado a desencadenar una pelea todopoderosa sobre quién debería pagar.
Los propietarios de las viviendas son un candidato. Pero si nos fijamos en los mercados inmobiliarios actuales, no parece que estén asumiendo los costos. Los precios de la vivienda muestran pocas señales de adaptarse al riesgo climático. En Miami, objeto de gran preocupación por el aumento del nivel del mar, ha aumentado en cuatro quintas partes esta década, mucho más que el promedio estadounidense. Además, como el impacto del cambio climático aún es incierto, es posible que muchos propietarios no supieran el riesgo que corrían cuando compraron sus casas.
Si, en cambio, los contribuyentes pagan, rescatarán a los propietarios adinerados y reducirán los incentivos útiles para adaptarse a la amenaza inminente. Repartir los costos será difícil para los gobiernos, sobre todo porque saben que a los votantes les importa mucho el valor de sus viviendas. El proyecto de ley de base tiene tres partes: pagar las reparaciones, invertir en protección y modificar las viviendas para limitar el cambio climático.
Las aseguradoras suelen cubrir los costos de las reparaciones después de que una tormenta destruye un techo o un incendio destruye una propiedad. Pero, a medida que el clima empeora y los desastres naturales se vuelven más frecuentes, los seguros de hogar se vuelven más caros. En algunos lugares, podría encarecerse tanto que provocaría una caída de los precios de la vivienda; algunos expertos advierten sobre una “burbuja de seguros climáticos” que afecta a un tercio de los hogares estadounidenses. Los gobiernos deben tolerar las pérdidas que esto impone a los propietarios de viviendas o cubrir ellos mismos los riesgos, como ya sucede en partes de California, propensas a los incendios forestales, y de Florida, propensa a los huracanes. La exposición combinada de las “aseguradoras de último recurso” respaldadas por el Estado en estos dos estados se ha disparado de US$ 160.000 millones en 2017 a US$ 633.000 millones. Los políticos locales quieren traspasar el riesgo al gobierno federal, que de hecho administra hoy el seguro contra inundaciones.
Los daños físicos podrían prevenirse invirtiendo en protección de las propiedades mismas o en infraestructura. Mantener las casas habitables puede requerir aire acondicionado. Son pocos los hogares indios que lo tienen, a pesar de que el país está sufriendo olas de calor que empeoran. En los Países Bajos, un sistema de diques, zanjas y bombas mantiene seco el país; Tokio tiene barreras para contener las inundaciones.
Financiar esta inversión es el segundo desafío. ¿Deberían los propietarios de viviendas que no tenían idea de que estaban en riesgo de tener que pagar, por ejemplo, por un reforzamiento de concreto para una casa que se hunde? ¿O es correcto protegerlos de costos tan inesperados y desigualmente distribuidos? Las ciudades costeras densamente pobladas, que son las que más necesitan protección contra las inundaciones, son a menudo las joyas de la corona de las economías y sociedades de sus países; basta pensar en Londres, Nueva York o Shanghái.
La última pregunta es cómo pagar las modificaciones domésticas que prevengan un mayor cambio climático. Las casas representan el 18% de las emisiones globales relacionadas con la energía. Es probable que muchos necesiten bombas de calor, que funcionan mejor con calefacción por suelo radiante o radiadores más grandes, y un aislamiento grueso. Desgraciadamente, modernizar las viviendas es caro. Pedir a los propietarios que paguen puede provocar una reacción violenta; el año pasado, la coalición gobernante de Alemania intentó prohibir las calderas de gas, solo para cambiar de rumbo cuando los votantes se opusieron a los costos. Italia siguió un enfoque alternativo, ofreciendo donaciones extraordinariamente generosas y mal diseñadas a los hogares que realizaban renovaciones. Ha gastado la asombrosa cantidad de 219.000 millones de euros (US$ 238.000 millones, o el 10% de su PIB) en su plan de “superbonificaciones”.
El impacto total del cambio climático aún está lejos. Pero cuanto antes las autoridades puedan resolver estas cuestiones, mejor. La evidencia muestra que los precios de la vivienda reaccionan a estos riesgos solo después de que se ha producido un desastre, cuando ya es demasiado tarde para realizar inversiones preventivas. Por lo tanto, es probable que la inercia dé lugar a sorpresas desagradables. La vivienda es un activo demasiado importante como para que se le ponga un precio incorrecto en toda la economía, sobre todo porque es vital para el sistema financiero.
Los gobiernos tendrán que aportar su granito de arena. Hasta el siglo XVIII, gran parte de los Países Bajos seguía el principio de que solo las comunidades cercanas mantendrían diques y, como resultado, el sistema estuvo plagado de falta de inversión e inundaciones innecesarias. Solo los gobiernos pueden resolver estos problemas de acción colectiva mediante la construcción de infraestructura, y deben hacerlo especialmente en las ciudades de alta productividad. Los propietarios necesitarán incentivos para gastar grandes sumas de dinero en modernizar sus viviendas para que contaminen menos, lo que beneficia a todos.
Como el ciervo acuático
Al mismo tiempo, sin embargo, las autoridades deben tener cuidado de no subsidiar la locura ofreciendo grandes garantías implícitas y esquemas de seguros explícitos respaldados por el Estado. Estos no solo plantean un riesgo inaceptable para los contribuyentes, sino que también debilitan el incentivo para que las personas inviertan en hacer que sus propiedades sean más resilientes. Y al suprimir las primas de seguros, no hacen nada para disuadir a la gente de trasladarse a zonas que hoy ya se sabe que son de alto riesgo. Los augurios no son buenos, a pesar de que hay mucho en juego. Durante décadas, los gobiernos no han logrado desincentivar la construcción en llanuras aluviales.
La cuenta de US$ 25 billones planteará problemas en todo el mundo. Pero no hacer nada hoy solo hará que el mañana sea más doloroso. Tanto para los gobiernos como para los propietarios de viviendas, la peor respuesta al enigma inmobiliario sería ignorarlo.

Fuente: El Mercurio