Un tercio del precio de viviendas corresponde a IVA, “permisología” y mayor costo del suelo

El precio promedio de una vivienda en Chile al cierre del año pasado se situó en 3.895 UF, valor 40% superior al de hace una década, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción.
Un estudio de la consultora Colliers reveló que una tercera parte del valor total de una vivienda en el país corresponde a factores como IVA, “permisología” y falta de normativas para una mayor oferta de suelo.
El análisis detalla que el 15% del precio —en promedio— de la propiedad corresponde a pago de IVA, el que comenzó a implementarse en 2016 para la comercialización de viviendas nuevas. A ello se suma que más de un 10% corresponde a los efectos de la “permisología” y 8% a un mayor valor del terreno, debido a diversas restricciones.
El impuesto
Respecto a cómo podría rebajarse el valor del IVA, Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers, señala que se debería volver a como era antes de la reforma tributaria del gobierno de Michelle Bachelet, es decir, que no se pague IVA por viviendas.
“Si no hay voluntad para eso, otra opción es pagar inicialmente solo el IVA de la parte correspondiente al pie y el saldo se podría ir cancelando a medida que realmente se paga la propiedad. Esto, a través de las contribuciones, a una tasa similar al endeudamiento del Estado, con un perfil de 30 años”. La fórmula sería solo para primera vivienda y de valores hasta 6.000 UF.
Explicó que solo las construcciones pagan IVA, no así el terreno. Por ello, el 15% es una estimación del IVA promedio que pagan las propiedades, agregó.
Las tramitaciones
En su ranking “Trámites Pro Vivienda” realizado el año pasado, Colliers señaló que con la tramitación de permisos, el desarrollo de un proyecto inmobiliario en la Región Metropolitana tarda en promedio casi 1.800 días –considerando “permisologías” y faenas de construcción–, un aumento frente a los 1.300 días de 2018.
“El mayor tiempo gastado en conseguir el visto bueno para iniciar una obra y obtener el documento final de las direcciones de obras municipales (DOM) para que una construcción pueda ser usada representa en promedio sobre un 10% del valor de una casa o departamento, y en algunas comunas puede llegar al 15%”, afirma Jaime Ugarte.
El tiempo de las tramitaciones –anteproyecto, permiso de obra y recepción— debería ser de 180 días en total, pero hoy son más del doble de ese plazo, dice. “Son pocas las municipalidades que cumplen estos plazos”, añade.
Densificar
El estudio revela que otro factor que tiene gran incidencia en el valor de los inmuebles es el terreno. Según Colliers, este representa en promedio cerca de un 20% del precio de la vivienda cuando se trata de departamentos, mientras que en las casas puede ser una cifra mayor. “Es un porcentaje mucho mayor que en países como Estados Unidos. Por ejemplo, en el estado de Florida, el terreno pesa un 10%”, señala Ugarte.
Sostiene que en Chile la incidencia del suelo podría bajar a 12%, ocho puntos menos que la cifra actual. “Para esto, es necesario implementar planes reguladores más acordes a las necesidades habitacionales, lo que significa densificar y liberar altura en ejes del metro y troncales del transporte de buses”, propone. A la vez, asegura que “los planes reguladores tienen una tendencia a restringir la densificación y esto solo logra que se encarezca el suelo”.
Igualmente, plantea que existen terrenos fiscales que están destinados a áreas verdes o al Ejército que se podrían orientar a edificar viviendas.
El estudio afirma que otro 5% del valor de las viviendas corresponde a los gastos ocasionados por la realización del IMIV (análisis del impacto vial de un proyecto), al término del Crédito Especial a las Empresas Constructoras (CEEC) —que se eliminará progresivamente hacia 2027—, a temas ambientales y estudios arqueológicos. El resto del valor se explica por el desarrollo del proyecto, derechos municipales, costos de construcción, gestión inmobiliaria y la utilidad del desarrollador.