Se reinventa Ciudad Empresarial: Transforman oficinas en departamentos y universidades se instalan en edificios corporativos

La baja en la demanda por oficinas obligó a replantear el negocio de arriendos. Con precios cayendo 30% por metro cuadrado, el nuevo plano regulador habilitó el aterrizaje de las universidades. San Sebastián y Diego Portales ya adquirieron edificios.
La promesa de que la Autopista Vespucio Oriente (AVO) y la conexión con Providencia —a través de un teleférico— mejorarían la conectividad de Ciudad Empresarial ha tardado en concretarse.
Al contrario, el polo empresarial del sector norte de Santiago ha reducido los precios de arriendo de sus oficinas y para atacar una vacancia que no logró bajar de los dos dígitos, están transformando su proyecto inicial de oficinas a una oferta completa, que incluirá departamentos, universidades, clínicas y comercio.
Fundado por el Grupo Hispano Chilena, el proyecto Ciudad Empresarial cuenta con 65 edificios de oficinas. El complejo representa el 9,3% del mercado total de oficinas en Santiago, con 288.515 metros cuadrados, de un total de 3.087.975 metros cuadrados en la ciudad.
Según el Informe de Mercado de Oficinas de JLL al segundo trimestre de 2023, en Huechuraba, la vacancia de oficinas llegaba al 14,3%, concentrada en el área de Ciudad Empresarial.
El informe arroja, además, que en la zona no hay actualmente proyectos de oficinas en construcción.
Jorge Araos, director de Oficinas de JLL Chile, comenta que la alta tasa de vacancia ha sido constante en Ciudad Empresarial y responde a factores como la distancia y difícil conectividad.
Agrega que ‘si bien está la carretera (AVO), tiene un único acceso, lo que genera congestión vehicular; no existe conexión al metro —ni está planificada—, por lo que la oferta pública de transporte se limita a micros con recorridos fijos, entre otros ítems’.
Esto contrasta con la mirada desde el Grupo Hispano Chilena, controlador de Ciudad Empresarial. Su gerente de Finanzas, Gianfranco Nardiello, señala: ‘Estamos con tasas de vacancia bajando en forma acelerada, esperamos llegar a solo un dígito en pocos meses, ya que nuestra oferta es la mejor relación precio-calidad y ubicación de todo el gran Santiago’.
A fines de 2021, la disponibilidad de oficinas alcanzó un peak de 57.956 metros cuadrados. Hoy ha disminuido a 41.162 metros cuadrados. Al respecto, Araos sostiene que el aumento de ocupación de oficinas en Ciudad Empresarial responde, principalmente, a la baja en los precios.Según datos de JLL, entre 2016 y junio de este año, el valor del arriendo de oficinas clase B en Ciudad Empresarial cayó un 30%, desde 0,35 a 0,24 UF por metro cuadrado.
Rodrigo Roa, gerente de Negocios en REA Negocios Inmobiliarios y ex gerente comercial de Ciudad Empresarial, señala que difícilmente se recuperarán los precios de años anteriores. La pandemia obligó a realizar una considerable baja y puso en jaque a los diferentes polos de oficinas en Santiago. Roa explica que con el aumento del teletrabajo, algunas compañías redujeron el tamaño de metros cuadrados demandados, generando una vacancia oculta y espacios que luego ofrecieron como subarriendo, con una oferta de oficinas habilitadas y listas para funcionar a precios competitivos.
Hoy, la demanda está concentrada en Providencia y Apoquindo, hasta el sector Manquehue, donde se trasladaron algunas empresas desde Ciudad Empresarial, para aprovechar la conectividad y disponibilidad de servicios, sostiene.
El proyecto de construcción del Teleférico Bicentenario, cuyo plan inicial era entrar en operación durante 2022, conectará Ciudad Empresarial con la estación de Metro Tobalaba. El MOP anunció que sus obras comienzan este segundo semestre.
Oficinas convertidas en departamentos
A fines de 2022 llamó la atención que Latam Airlines decidiera vender el paño de 17.038 metros cuadrados, donde proyectaban levantar un edificio corporativo de 5 pisos. Según informó ‘El Mercurio’ en ese momento, uno de los motivos de la venta fue que un cambio normativo potenció el uso residencial para dicho espacio. Este cambio implicó que el destino de muchos edificios diseñados para oficinas, ahora estén transformándose en edificios residenciales o con otros fines.
Gianfranco Nardiello comenta que la modificación del plan regulador de Huechuraba, en octubre del 2021, les permitió pasar a un uso mixto del espacio. ‘Estamos en una etapa bien activa en comenzar nuevos proyectos, tanto de viviendas como de distintos equipamientos, como universidades, clínicas y comercio’.
Agrega que este cambio ‘mejora la oferta de distintos tipos de necesidades inmobiliarias, la sustentabilidad por menos viajes y aumenta la oferta de suelo en Santiago’.
En noviembre de 2018 se anunciaba una inversión por US$ 120 millones en seis proyectos de oficinas. Luego, en junio de 2019 comunicaban otros US$ 40 millones en inversión y el arribo de nuevas empresas multinacionales, que abrirían oficinas en el complejo. Hoy, en cambio, existen cinco nuevos proyectos residenciales; el Grupo Hispano Chilena tiene participación en dos de ellos. El terreno tiene 78 hectáreas, y un 32% sin construir.
Sobre el cambio que experimenta el complejo, Roa confirma que cerca de 32.000 metros cuadrados —unos siete edificios— dejaron de ser oficinas y han sido o serán remodelados por universidades como salas de clase o laboratorios de investigación. Esto implica que la vacancia baje a 35.000 metros cuadrados, aproximadamente, equivalentes al 11,40%.
El cambio, que hoy permite uso de educación, salud y vivienda, ha significado que en enero de este año la Universidad San Sebastián adquiriera tres edificios de oficinas, por un monto total aproximado de 20 millones de dólares.
A esto se suma la Facultad de Administración y Economía de la Universidad Diego Portales y la Universidad Mayor, que lleva más de siete años en el lugar. Según agentes inmobiliarios, otras tres universidades ya habrían revisado proyectos para ampliarse en el complejo, que hoy tiene 245 lotes emplazados en alrededor de 53 hectáreas y compuestos por 74 edificios.

Fuente: El Mercurio