Otro efecto de la permisología: brusca caída en la creación de fondos inmobiliarios

Una caída sostenida se ha observado en la creación de nuevos fondos de inversión inmobiliarios, según un reporte de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi) y CBRE.

En el primer trimestre de 2023 se crearon dos nuevos fondos de inversión inmobiliarios, una reducción desde los siete nuevos vehículos generados en el mismo período de 2022 y de los 19 nuevos fondos en 2021.

Por otro lado, el patrimonio administrado por los nuevos instrumentos se redujo de UF 6,3 millones en el primer trimestre de 2021 a UF 926 mil en el mismo período de 2022 y a UF 734 mil este año.

En total, a marzo de 2023, los fondos inmobiliarios alcanzaron un patrimonio de UF 155,6 millones. Este tipo de vehículos representa un 21% del monto total de fondos de inversión públicos.

Causas

La menor creación de estos fondos obedecería a las trabas para la adjudicación de permisos para proyectos inmobiliarios. ‘Las cifras muestran que los largos procesos administrativos, las trabas a la adjudicación de permisos e incluso los rechazos retroactivos a proyectos con aprobación han desincentivado el levantamiento de capital para este tipo de proyectos’, señaló Luis Alberto Letelier, presidente de la Acafi.

En la misma línea, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, indicó que los proyectos inmobiliarios de mayor envergadura, muchos de los cuales se financian a través de fondos inmobiliarios, han sido muy afectados por la ‘política contingente’.

Afirmó que ‘los permisos obtenidos por los proyectos han sido invalidados total o parcialmente por interpretaciones antojadizas, ignorando consideraciones técnicas’ y que la falta de certeza jurídica ‘afecta mucho a los fondos de inversión’.

Gleisner agregó que otro factor son las aún altas tasas de política monetaria del Banco Central. ‘El alza de tasa tiene una contrapartida inevitable, que es la caída de valor de los activos, ya sean financieros o inmobiliarios. La caída de valor o los rendimientos inferiores a los esperados afecta el desenvolvimiento de los fondos inmobiliarios y repercute en limitar la creación de nuevos fondos’, comentó.

Luis Felipe Ross, socio de Matrix Consulting, señaló que los inversionistas esperan menos retornos a futuro, debido a una ‘permisología cada vez más compleja, altas tasas de interés y una mayor restricción crediticia. Es de esperar entonces una baja ostensible en recursos destinados al mercado inmobiliario, tanto en venta como en renta’

En este contexto, generar nuevos fondos inmobiliarios resulta ‘muy complejo’, ya que requiere ‘generar ingresos en un entorno de caída de valor de esos mismos activos’, dijo Gleisner. A esto se suma que el teletrabajo ha causado una disminución en la demanda de espacios de oficinas y que, por el lado de quienes compran viviendas, la inflación generó un clima adverso al endeudamiento en UF.

Posibles soluciones

Los distintos actores piden solucionar los problemas que dan origen a la menor creación de fondos de inversión inmobiliarios. Letelier explicó que cuando un proyecto se ve afectado por retrasos en la obtención de permisos, los flujos de ingreso previstos del proyecto también se atrasan, mientras que los costos administrativos e intereses siguen acumulándose.

Por esta razón, advirtió que es ‘importante atender públicamente este problema y que tanto autoridades como el sector privado avancemos hacia un sistema que permita agilizar estos procesos de aprobación para no quedar con un rezago habitacional, logístico y comercial’.

Para Gleisner es ‘el ambiente general que genera el Gobierno, opuesto a la inversión y ahorro’, el que produce ‘un pesimismo profundo en los inversionistas’.

Por otro lado, Slaven Razmillic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), señaló que creen que se está ‘cerca de un punto de inflexión a partir del cual se reactivará la industria’.