Barrios Franklin, Yungay y Rondizzoni lideran bajas de precios del suelo en Santiago Centro

El encarecimiento del precio del suelo en la Región Metropolitana, debido a su escasez, ha sido uno de los argumentos de la industria inmobiliaria para explicar el encarecimiento de los valores de la vivienda.
Pero hoy se advierten algunos datos que van en el sentido contrario; es decir, que muestran una baja en el costo de los terrenos en ciertas comunas. Esto, debido a que los dueños de paños en venta están ajustando sus expectativas de precios en medio de una desaceleración de la demanda inmobiliaria por tierra para nuevos proyectos, ante la menor compra de viviendas en un escenario económico débil y con restricciones en créditos hipotecarios. Pero también ocurre por el efecto del aumento en la inseguridad en ciertos barrios, producto de un alza en los delitos.
Así lo señala un estudio de AGS Visión Inmobiliaria, que analizó el comportamiento del valor del metro cuadrado del suelo en las comunas de Santiago, Providencia, La Florida y Quinta Normal, comparando el período previo al estallido y pandemia con las cifras de 2023.
El trabajo indica que sectores de la comuna de Santiago “han visto disminuir su calidad de vida por aumento de percepción de inseguridad”. Añade que los valores pasaron en promedio de 42 a 30 UF el m2, con una disminución de 28% en los últimos cuatro a cinco años.
En AGS Visión Inmobiliaria indicaron que en la comuna de Santiago, donde más se redujo el valor del suelo fue en el barrio Franklin, que hoy muestra precios promedios de 30 a 37 UF el m2, con bajas entre 33% y 29%, frente a 2018.
Barrio Yungay
En el barrio Yungay, donde reside el Presidente Gabriel Boric, el valor actual transita entre las 27 y 35 UF el m2, cayendo 10% y 12,5% en igual lapso.
En tanto, en el sector de Rondizzoni, las bajas van de 10% a 15%, llegando a cifras de 40 a 45 UF el metro cuadrado.
Rodrigo Aravena, director comercial de AGS Visión Inmobiliaria, comentó que en Santiago Centro se advierten ventas de terrenos con permisos de edificación de parte de inmobiliarias, lo que ha generado una sobreoferta y un ajuste en los valores.
Por otra parte, afirmó que otro de los factores “tiene que ver con la seguridad ciudadana, lo que afecta a ciertos barrios, donde ha aumentado la peligrosidad, la operación de bandas, lo que desincentiva a las inmobiliarias a estar ahí”.
Sobre el barrio Yungay, Aravena dijo que pese a la seguridad que debería haber porque vive el Presidente de la República, el resguardo se acota a unas cuadras específicas y no a todo ese barrio.
Según estadísticas de la Subsecretaría de Prevención del Delito, los homicidios en Santiago Centro subieron de 30 a 55 entre 2021 y 2022. Los hurtos pasaron de 3.930 a 5.916 casos en igual lapso; los robos con violencia o intimidación subieron de 3.212 a 5.993 y los robos en lugar habitado crecieron de 386 a 488, entre otros.
Otras comunas
El análisis de AGS revela que zonas de mediana altura en Providencia, donde frecuentan estar empresas corporativas, los precios de la tierra pasaron de 60 a 53 UF el m2, cayendo casi 12% entre el período previo al estallido y la pandemia y este año.
A la vez, en subcentros metropolitanos como La Florida, los paños de alta densidad bajaron de un promedio de 65 a 55 UF el metro cuadrado en dicho lapso.
Asimismo, barrios en conversión de un perfil industrial a otro residencial, como zonas de Quinta Normal, muestran actualmente transacciones a valores de 20 UF por m2, mientras que en esas mismas áreas, en la prepandemia, se comercializaban a 28 UF por metro cuadrado, es decir, la disminución es de 28%.
Rodrigo Aravena explicó que algunos propietarios de suelo están apurando la comercialización de sus terrenos para obtener liquidez, aunque por ello se castigue el precio final.
El experto no advierte, de todos modos, que los valores continúen derrumbándose. “Creo que estamos en un punto de inflexión, porque las inmobiliarias deben tomar decisiones de compra en medio de precios convenientes, especialmente si estiman que el mercado mejoraría a fines de 2023 o inicios de 2024”.
Lo anterior, debido a que una operación de compraventa de un paño puede extenderse por hasta ocho meses, por lo que “si una inmobiliaria quiere iniciar la venta de un proyecto en marzo de 2024, debe tomar la decisión hoy. El mercado del suelo se va a tender a normalizar”.